WS000021

1:記憶たどり。 ★:2019/05/22(水) 11:46:48.86 ID:2Mbzm8O59.net
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all


元記事:http://ai.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1558493208


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●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。




2:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:46:59.10 ID:2Mbzm8O50.net
ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、
修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。
私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。




3:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:48:18.60 ID:6ZZnVcNs0.net
ざまああああああああああ



124:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:07:41.46 ID:M1GheVfQ0.net
>>3
たわああああああああ



5:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:48:50.64 ID:XtT/EtGY0.net
その前に

東南海巨大地震で

大暴落




179:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:12:41.30 ID:mmTDACWE0.net
>>5
地震にはとても強いぞ



425:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:32:52.73 ID:x+pTZG4k0.net
>>179

停電と断水で終了です



839:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 13:00:15.00 ID:ofluR/e60.net
>>179
高層難民という言葉もある
高層マンションだらけの香港で停電になったら地獄らしい



8:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:49:34.31 ID:gTTUlYgr0.net
豊洲とか武蔵小杉とか



9:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:49:36.02 ID:cjRfn4qC0.net
田舎の俺から言わせば
あんな地上数十メートルにあるコンクリートの立方体空間に
5千万とか1億とか出して買うとか狂気だよねって思う




63:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:00:05.17 ID:mjGJhH9c0.net
>>9
これ



102:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:06:11.33 ID:6SdGRLR40.net
>>9
高所恐怖症だから下から見上げてあんなとこに住むのかって考えただけで
ケツがきゅっとなるわ



341:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:27:15.30 ID:2/CJ+VnU0.net
>>9
空間すら買えてないんだぞ



10:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:49:47.59 ID:VON5Dwjq0.net
富裕層=賢い層  確かにね



12:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:50:07.98 ID:5Si+oc1Y0.net
高値のうちに売り抜けろってこったろ



13:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:50:55.15 ID:5KHUW0BC0.net
上も下も両隣も中国人だし
早く出たいけど売れない




472:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:36:11.75 ID:oxm9gaZS0.net
>>13
何よりも一番それが最悪…



14:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:51:06.75 ID:BAWbqKb80.net
武蔵小杉は哀れ、勝手にやってきて電車の便をどうにかしろと、鉄道会社に文句言う。



15:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:51:23.96 ID:Ubx39+rG0.net
タワマンで修繕積立金が月3万円もしない物件とかは、破綻が見えてる。
ちなみに5階建てくらいでも月2万円くらいは必要。




99:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:05:59.42 ID:zLPsdyUD0.net
>>15
管理組合の程度なんかでも全然違ってくるよ。都内にマンション3箇所持ってるけど1箇所特別安いところがあって何でか買うときに聞いたら
マンションの管理組合の親会社が建設から内装、設備全部やれる大きめなコングロマリットの一部だったので大型修繕費とかがめちゃ安く済むんだと言ってた。



306:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:24:42.14 ID:8nOl+FqF0.net
>>15
叔父が5階建の分譲マンションに住んでる
管理会社の試算で不足が出るとの事で月に4万から7万に値上げ 全8戸だけど反対派は皆無で即可決だったとか
金持ちマンションはこんなとこは楽で羨ましいと思った



395:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:30:31.48 ID:TWBhGlGq0.net
>>306
そもそも7万円って田舎なら広々とした一軒家が借りられる値段



853:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 13:01:44.19 ID:ElPdlc/c0.net
>>306
すごい広そうだな



923:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 13:06:22.90 ID:/e2ua6Cx0.net
>>306
震災以降で工事費用が軒並み上がり続けてるから、更に10年後じゃどうなってるかわからないってうちの管理会社も言ってる
臨時徴収なんかあったらマジで話まとまらんだろな ホントに金持ちだけのマンションはいいよな



18:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:51:43.15 ID:FMsN9D0p0.net
横浜の山手に低層のマンションあるけどああいうのに住むのが本当の金持ちなんだろうな



682:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:50:29.52 ID:P3XbJc/70.net
>>18
戸数少ないと修繕の負担割合が高くなるからね
金持ちじゃないと無理



717:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:52:42.04 ID:hEKEB1xo0.net
>>18
こういうのが一番うらやましい
昔世田谷の駅近低層マンションから有名な映画監督が出て来て
心底羨ましかったw



26:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:54:12.08 ID:O0jq4tA50.net
これ以前からさんざん指摘されてただろ。
タワマン住むのは単なるバカだって。
その金で絶賛地価値上がり中の、軽井沢に豪邸建てたうちの親の判断は賢明だった。




33:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:55:24.96 ID:du3R1QSs0.net
>>26
軽井沢値上がりしてんの



51:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:58:06.41 ID:O0jq4tA50.net
>>33
アベノミクス始まってからずっと値上がりしてるよ



45:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:57:31.50 ID:nN4QegHZ0.net
>>33
中国人が買い漁ってるからね
軽井沢は年寄と中国人ばっかだよ
マジで



65:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:00:26.38 ID:O0jq4tA50.net
>>45
中国人は観光に来てるだけ
実際は子育て世帯が移住し始めてるのと金持ちが終の棲家にしてるだけ



27:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:54:27.22 ID:RbuX3w9B0.net
今生きてる人間には関係ない話だけど
タワマンっていつかは崩れるんだよな?
もう日本中に履いて捨てるほどあるタワマンが
いつかは全部崩れ落ちるのかな
周辺への被害はどれほどのものになる?
それともそれまでに解体できるかな?




50:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:57:56.46 ID:BO0xj9aD0.net
>>27
その頃にはみんな死んでるから何も考えてない
あとは野となれ山となれ、今さえ良けりゃ後のことなど知らん

日本人の今の空気だよ



96:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:05:36.07 ID:CU6TRl/e0.net
>>50
だな、そんな先の未来より今食べてる寿司と唐揚げが美味え事の方が大事だよ!



698:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:51:42.49 ID:3HqPsS0Y0.net
>>27
あれって、どうやって解体するんだろ?
相当な技術と金が掛かりそうだけど、住民は絶対に払わないよな。
税金で解体する事が確定してるようなもんだ。



714:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:52:32.92 ID:riU9C6lr0.net
>>698
ダイナマイトでドカーンってやるか上から徐々に崩していくかのどちらか



28:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:54:43.65 ID:XtT/EtGY0.net
坂が少なく
総合病院が近く
メトロの駅が二分圏内の
低層マンションが最強!




34:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:55:37.86 ID:Rd7RjtjU0.net
「賃貸より、家とかマンション買えば家賃払わなくてよくなる」
「老後のために持ち家とか買った方が安心」

と言ってきた結果がこれ




36:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:55:52.78 ID:U6eHVzj+0.net
・景気が着実に良くなる
・給料も年功序列でぐんぐん昇給
・安定の終身雇用
・確実に掛け金の何倍もの金が戻ってくる年金
・人口増加

これらが全部揃ってた超絶的な夢の時代は、
マンションや持ち家を買う意味は十分にあったけど、
今はこれらの条件が全部ごっそり消えてる

それなのにマイホーム幻想だけは残ってるからローン組んで家買って死屍累々




37:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:56:07.18 ID:sYN2dtch0.net
必ず住人の中に、中国人とか○○人とかいて、
とんずらするのがいそうだな。
総会もこじれそうw




41:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:57:09.76 ID:QXwiIear0.net
平屋が1番の贅沢
サザエさ〜ん




44:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:57:30.04 ID:7DIZRuMG0.net
大丈夫じゃないの香港あたりの古いノッポマンションあるくらいだし
まあ規模が違うっちゃ違うけどさ




48:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:57:40.46 ID:tdUdGXy60.net
これはクリック乞食記事だろ
都心の古いマンションは今でも高いぞ




506:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:38:11.98 ID:a32gyWdg0.net
>>48
それはちゃんとメンテしてるから。
知人のマンションはバブル期1億
バブル後8000万、今また1億1千万だと。
けどメンテで裁判など大変な
苦労だったそうだ。



53:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:58:12.70 ID:BWzzlmOd0.net
>>1
知ってた。
埼玉県西部の一戸建てが一番コスパが良い。




294:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:23:35.00 ID:H3xLvFop0.net
>>53
2階以上には老後は行けなくなるよ。
平屋が一番。



758:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:55:43.28 ID:35yR+MaI0.net
>>294
足腰弱るもんな…



54:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:58:13.51 ID:xlJ0jv4A0.net
バカじゃないだろうか?
高層ビルもマンションと一緒だし大規模修繕のノウハウも一緒だぞ?

ノウハウを持ってない建築会社はマンション建ててない管理組合の
連中が無知でも問題はない、費用は安くないがな




70:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:01:09.35 ID:r5dePRXc0.net
>>54
修繕出来もしないのに建ててるって少し前に話題になったよ
多分違いはテナントなら退去お願いしてスケルトンにして治すってことが可能だが
住まいは退去して直すって無理でしょ



83:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:03:23.41 ID:xlJ0jv4A0.net
>>70
サンシャイン60で一度でもそんな事したか?
構造は一緒だぞ



101:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:06:05.98 ID:r5dePRXc0.net
>>83
商業ビルは定期的に修繕する
共用部も専有部も
なぜならユーザーは借りてる身だから
管理会社やオーナーが修繕するのでこの期間は使えないとか出来る
さて一般住宅は?



55:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:58:29.74 ID:3KhSQxit0.net
例えばタワマンに住んでて修繕積み立てを何十年後の改装時にまとめて払いますでいざ時期になったらトンズラしてもいいの?これから先に住まないマンションに金払う理由もないし



64:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:00:11.69 ID:xlJ0jv4A0.net
>>55
管理費と一緒で競売に掛けられるだけだぞ?

年中管理費や積立金滞納のマンションは競売に出てる
ちゃんと未納残高も出てるぞ



73:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:01:38.47 ID:3KhSQxit0.net
>>64
ひぇ。払わないと出るに出られないわけか。やっぱ地方庭付き戸建がいいや。俺みたいな高卒中小勤務でも難なく持てるし



86:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:04:15.23 ID:XBqMWhog0.net
>>73
地方の売れない庭付き一軒家なんて、いまや負動産でしかない



107:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:06:31.71 ID:xlJ0jv4A0.net
>>86
割とマジで結果大家の養分やってる奴よりはマシだぞ

大家のローンと維持費と小遣い払っているのが賃貸だからな



109:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:06:31.92 ID:3KhSQxit0.net
>>86
地元定住してる身からしたら売る理由がないよ



117:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:07:00.86 ID:ZXBdxRL+0.net
>>86
売るとかそんな感覚じゃないんで



61:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 11:59:21.37 ID:psf4BnxF0.net
高層集合住宅は本来、貧乏人が住むもんだからね
セレブの象徴みたいにして売ってる不動産屋がアコギだわ




68:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:00:58.13 ID:2W0wPjVe0.net
都心なら、民泊として外国人が泊まりに来るようになる。



77:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:02:33.38 ID:wce37Ozb0.net
こんなんわざわざ指摘されなくてもみんなわかってる



81:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:03:19.33 ID:IoOXKY1F0.net
マンションって新築で買って10年で情弱に売る
これの繰り返しなんだけど
わかってない奴多すぎ

間違ってもマンションを終の棲家にするのは間違い




112:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:06:38.13 ID:NPeaje8+0.net
>>81
いや、小梨なら終の棲家はありだよ
死んだ後どうなろうが知ったこっちゃないってね



522:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:39:17.04 ID:basEviEA0.net
>>81
これやってる人多いね
1回目の大規模修繕の前に引っ越すの



607:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:45:35.48 ID:jeY1+2Y00.net
>>522
出た大規模修繕時は大幅に損するという謎屁理屈



674:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:49:48.80 ID:vQepa6lc0.net
>>607
不思議だよな
いつ売っても損得は分らないのに
改修あとのほうが綺麗だから売り易いとかもあるのに



785:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:57:13.90 ID:basEviEA0.net
>>607
俺はやってないけどそういう理屈ではないと思うよ
売却するのに大規模修繕前の築10年以内に売るのが良いとかそういうことだと思う
中古マンション探すときに築10年以内で探す人が多いから、築10年を越えると買い手が少なくなって売却価格が下がるとこそんな話を聞いたことある



127:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:07:58.52 ID:GzHwQIx80.net
湾岸ではない地区の区内超高層賃貸だが、まあちょこまか修繕してるわ。
5年くらい前に半年くらい掛けて外壁補修してたし
最近では5年に1回くらいはエレベータ(全部で5基ある)を1基ずつ交換してる。
何十階もあるからエレベータの老朽化も激しいんだろうな。高層階対応から交換してる。
他にもエントランス改修やらオートロック取り替えやら
分譲だったらベラボーなカネがかかるような気がする。




301:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:24:12.46 ID:8hSNPnHG0.net
>>127
うちも似たような感じ。1年近くかけて外壁とベランダの工事してた。ゴンドラ組んで。
他にも色々勝手に直してくれる。
でも、賃貸でさえ住民説明会で文句言う人がいて、これ分譲だと相当大変そうだなって思う。



129:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:08:06.99 ID:gYSMSL5a0.net
持ち家だって年数が経ちゃ痛むわけだし

どうなんでしょうね




228:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:17:32.30 ID:7cH8/SBh0.net
>>129
戸数の多い超高層マンションはどう考えてもハイリスク物件でしかない
将来的に一戸建てのメンテとは比べものにならない修繕費がかかるよ
どうしても住んでみたけりゃ賃貸一択だと思う



130:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:08:09.93 ID:h9X8OVYj0.net
タワマンでどう考えても考慮されてなさそうなのは、築50年くらいになったら一気に破綻しないのかって点
解体して更地にする費用は相当だし、そもそも合意形成がかなり困難
かと言って上物が建ってる限り築50年マンションとしてしか使えないし
そうすると管理維持が滞る→住人が離れる→管理維持が滞る の負のループに入らないかな
家賃15万の賃貸や2000万の分譲として細々維持するには管理維持費がかかりすぎる
きょうびの低層老朽マンションみたくエレベーター止めるなんてこともできないし




189:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:13:31.96 ID:vQepa6lc0.net
>>130
土地を売って解体費用にすればいいだけ
使えそうも無い上物がある土地は解体費用込みだからバカ安い



272:名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 12:21:30.36 ID:h9X8OVYj0.net
>>189
タワマンは立地が良いのが多いからそれなりに土地は高く売れるだろうけど、
一人一人が手にする土地代は大し多額にならないと思うんだな
終の住まいとして買った人が解体に同意するかなあ
一定割合反対が出たら解体できないわけだし
タワマンって、分譲価格の大部分が上物代だからね



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